Sokan meglepődhetnek azon, hogy létezik olyan jogi lehetőség, amely alapján valaki tulajdonossá válhat egy olyan ingatlan felett, amely hivatalosan nem az ő nevén van. Ez az elbirtoklás, amely a Polgári Törvénykönyv alapján az idő múlásán és a tényleges birtokláson alapuló eredeti tulajdonszerzési forma. Ennek a szabályait foglalta össze a Pénzcentrum.
Mi az elbirtoklás lényege?
Az elbirtoklás lényege, hogy aki egy dolgot – leggyakrabban ingatlant – sajátjaként birtokol, és ezt hosszú időn át megszakítás nélkül teszi, az tulajdonjogot szerezhet felette, akkor is, ha az korábban más nevén volt.
A hatályos Ptk. szerint:
- Ingatlan esetén az elbirtoklási idő 15 év,
- Ingó dolog esetén 10 év.
A birtoklásnak folyamatosnak, sajátként gyakoroltnak kell lennie – vagyis az elbirtokló használja az ingatlant, fenntartja, fizeti a közterheket, és úgy viselkedik, mintha az az övé lenne. Ezzel szemben, ha a tulajdonos semmilyen tulajdonosi jogot nem gyakorol, az idő múlásával elvesztheti tulajdonjogát.
Mikor nem valósul meg az elbirtoklás?
Az elbirtoklás megszakad, ha:
- A tulajdonos bírósághoz fordul az ingatlan kiadása érdekében,
- Valamilyen formában gyakorolja tulajdonosi jogait (pl. felszólító levél, birtoklás visszakövetelése),
- A birtokos elveszíti az ingatlant, és egy éven belül nem szerzi vissza vagy nem indít pert.
Továbbá nyugszik az elbirtoklási idő, ha a tulajdonos menthető okból – például betegség vagy cselekvőképtelenség miatt – nem tudja jogait gyakorolni.
Tipikus elbirtoklási esetek
Az elbirtoklás klasszikus példája, amikor valaki hosszú éveken keresztül használ egy ingatlant, amely valójában nem az övé. Gyakori ez háború után elhagyott lakások esetében, de zártkerti, családi házas vagy telekhatáros területeken is előfordul. Előfordul, hogy a felek nincsenek is tudatában annak, hogy nem a sajátjukat használják, mert már szüleik is az adott ingatlanban éltek, csak egy későbbi jogvita során derül fény a problémára.
Mi történik, ha az elbirtoklás megtörtént?
Ha az elbirtoklás minden feltétele teljesült, a birtokló bírósághoz fordulhat, és kérheti a tulajdonjogának földhivatali bejegyzését. Ehhez gyakran szükség van földmérő által készített változási vázrajzra, különösen, ha telekhatár-eltérésről van szó.
Fontos, hogy ha az ingatlant közben jogutódlással – például eladás útján – más veszi birtokba, az új birtokos az elbirtoklási időbe beszámíthatja elődje birtoklási idejét is, feltéve, hogy az jogszerűen kezdődött.
Az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint például egy végrendelet nem zárja ki az elbirtoklást – a lényeg, hogy az elbirtoklás összes többi jogi feltétele fennálljon.
Az ingatlanárak az egekben vannak, egy garázsért akár 36 milliót is elkérhetnek Siófokon. Tiszaújvárosban félmilliárdért vehetünk egy különleges betonpalotát. Miskolcon pedig 1,2 milliárdért kaphatjuk meg az egykori pártszékházat.
