Az egyik legnépszerűbb magyar tévésorozat A mi kis falunk, amely nemcsak a hazai televíziózásban foglal el különleges helyet, hanem a hazai ingatlanpiacon is. A film ugyanis egy képzelt faluban, Pajkaszegen játszódik, aminek a „díszleteit” egy pilisi település, Pilisszentlélek adja.
A faluban lassan 10 éve forgatják a sorozatot, két ingatlant bérelnek a filmesek és több utcai helyszínt is használnak a jelentekhez. A rajongók számára azonban április végén érkezett egy szomorú hír, miszerint az idei év végéig engedélyezik csak a sorozat forgatásait a település ingatlanjaiban.
Hernádi Ádám, Esztergom polgármestere, miután felmérést tartottak a helyiek körében az RTL-es sorozatról azt a hírt posztolta a Facebook-on, hogy már csak idén adják ki bérbe a filmeseknek a két ingatlant, de kiemelte azt is, hogy a jelenlegi filmtörvény értelmében az önkormányzat nem jogosult a közterületi forgatások megtiltására, mivel az ehhez szükséges engedélyeket nem a város adja ki.
Így a sorozat minden bizonnyal nem kerül veszélybe, a kreatív csapat biztos talál megoldást az ingatlanok, mint forgatási helyszínek kiváltására.
2-3 év alatt háromszorosára nőttek az árak
Mi az ingatlanpiac kérdéskörénél maradva arra voltunk kíváncsiak, hogy az elmúlt szűk egy évtizedben hogyan alakultak a faluban az árak, milyen hatással volt a film a házakra, telkekre a kereslet-kínálat és az árindex tengelyen.
Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László a Sokszínű Vidék kérésére elemezte csapatával a Pilisszentlélek, Esztergom, valamint Pest és Komárom-Esztergom vármegye elmúlt bő évtizedének adatait.
A számokból egyértelműen látszik a sorozat hatása, de az is, hogy Piliszentlélek ingatlanárai a környékbeli települések trendjeivel is együtt mozogtak. A forgatás megkezdése és a 2017-es sugárzás előtt Pilisszentlélek jócskán alulárazott volt: a négyzetméterárak 80-100 ezer forint körül mozogtak, míg a teljes közigazgatási egységet lefedő Esztergomban ekkor már 160-170 ezer, a megyében pedig 240-250 ezer forint volt a medián
– mondta el a gazdasági vezető hozzátéve, hogy a sorozat indulásával ez a lemaradás rohamléptekben kezdett eltűnni.
2018 őszére az árak kilőttek, és elérték a 270-280 ezer forintos szintet is, ami két-három év alatt csaknem háromszoros drágulást jelentett. Ez a növekedési ütem messze felülmúlta mind Esztergom, mind a megye átlagos lakásár-emelkedését.
A covid is fokozta a beköltözést
A település egy csendes, elzárt pilisi faluból hirtelen felkapott, országosan ismert lokációvá vált, ami viszonylag gyors és drasztikus árnövekedést hozott a helyi ingatlanpiacon. A legnagyobb ugrás a covid idején történt, ebben az időszakban a korábbinál jóval többen keresték a nagyvárosok környékén található kisebb településeket. Ebből a szempontból Pilisszentlélek nem csak Pest és Komárom-Esztergom vármegye határán található agglomerációs településként vonzotta az Esztergomból vagy Budapestről kiköltözőket, hanem Pajkaszeg helyszíneként a nyaraló vagy épp üdülővásárlókat is.
Balogh László kiemelte, hogy a legutóbbi, 2022-es népszámlálás adatai szerint összesen 117 lakóingatlan található „Pajkaszegen”, amiben 291-en laknak. Emiatt a mindenkori kínálat is viszonylag szűkös: még a kínálati csúcsidőszakokban is egyszerre csupán 10-12 hirdetés volt a piacon. Ennek ellenére az ingatlan.com adatai szépen tükrözik azt a felzárkózást, amit Pilisszentlélek produkált az elmúlt 10 évben.
Megkérdeztük azt is, hogy milyen hatással volt a forgatás a falusi turizmusra, a vendégházak, szálláshelyek tekintetében.
Megjelentek a prémium minőségű ingatlanok is
A szakember szerint egy ilyen kis lélekszámú településen a tranzakciószám (eladott ingatlanok száma) alacsony, így a medián árakat erősen befolyásolja egy-egy konkrét eladás típusa. Az adatsorban látható hatalmas, sokszor ugrásszerű kilengések (például 2020 őszén 440 ezer Ft/m2 fölé, majd 2024 őszén és 2026 elején 700-780 ezer Ft/m2-es kiugrások) tipikusan azt jelzik, hogy a piacon megjelentek a prémium minőségű, felújított, kifejezetten üzleti (szálláshely) célra szánt vagy ekként hasznosított ingatlanok.
A turisztikai boom miatt a klasszikus „falusi házas” vásárlók mellett megjelentek a befektetők, akik vendégházakban, Airbnb-ben gondolkodtak, és hajlandóak voltak a megyei átlagot (600-700 ezer Ft/m2) is meghaladó prémiumot fizetni a „Pajkaszeg-élményért”.
Habár a sorozat végét még nem jelentették be, de az is érdekes kérdés lehet, hogy mi történne az ingatlanpiacon, ha Pajkaszeg elköltözne Pilisszentlélekről.
Az ingatlanárak tartalmaznak egyfajta „Pajkaszeg-prémiumot”, amely a magasabb kiadhatóságra és hozamra épül. Tapasztalataink szerint az ilyen típusú lokációknál a vonzerő csökkenése egy normalizálódási folyamatot indít be. Hosszabb távon Pilisszentlélek ingatlanárai vissza fognak simulni a hasonló adottságú, csendes, turisztikailag kevésbé frekventált pilisi és Esztergom környéki települések árszintjéhez, és az árgörbe a regionális trendeket fogja követni az eddigi extrém kilengések helyett
– tudtuk meg Balogh Lászlótól, aki megjegyezte azt is, hogy arra azért nem lehet számítani, hogy a stáb levonulását követően drasztikus árcsökkenés menjen végbe a településen a közeljövőben.
Ingatlanpiaci aranyigazság ugyanis, hogy a lakásárak felfelé mindig könnyen és gyorsan ugranak, lefelé viszont csak nagyon nehézkesen kúsznak. A legtöbb helyen már az árak stagnálása is csökkenés-érzetet kelt leginkább az eladókban.
Írtunk arról is, hogy Prima Primissima díjra jelölték a legnépszerűbb magyar falu polgármesterét és 5000 tévét újított fel és adományozott kórházaknak a tévészerelő. De arról is beszámoltunk, hogy új gazdára vár A mi kis falunk kedvelt kocsmája.
